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Oferta alta e preços baixos são trunfo para inquilino negociar o aluguel

O ano de 2017 começou bem para os inquilinos em São Paulo. A oferta de imóveis para alugar está bem superior à demanda, e os preços estão baixos. Essa combinação dá poder de barganha aos locatários, seja na hora de renovar o contrato ou de buscar um imóvel novo.

A maquiadora Priscilla Guimarães, 37, negociou direto com o proprietário e conseguiu diminuir R$ 100 no valor do aluguel de um apartamento de 54 metros quadrados na Vila Prudente, zona leste de São Paulo.

Antes de fechar o negócio, ela diz ter visto muitas opções. “Eu estava com o contrato quase fechado em outro imóvel e mudei de ideia porque, além do desconto, esse apartamento tem varanda gourmet e uma boa área de lazer para as crianças”, diz Guimarães, que mora com o marido e dois filhos.

Pesquisa do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado) mostra que, em novembro (último dado disponível), os locadores concederam, em média, quase 8% de desconto para quem estava interessado em alugar um imóvel na capital paulista.

O cenário econômico não deixa muitas opções para os proprietários. Enquanto o preço de novos contratos de locação na cidade caiu 0,5% em 2016, o IGP-M –índice que é uma espécie de inflação do aluguel, em geral usado para o reajuste anual– subiu 7,2%, segundo pesquisa do Secovi-SP (sindicato do setor).

Na prática, isso significa que, em algumas regiões da cidade, está mais barato trocar de aluguel do que esperar o reajuste do contrato atual.

É de interesse dos proprietários, porém, manter os bons inquilinos. Isso porque, para o dono, um imóvel desocupado não significa apenas o dinheiro mensal que deixa de entrar, mas também gastos extras, com condomínio, IPTU e outras taxas.

“Na negociação, o morador pode abater do valor do aluguel benfeitorias feitas no imóvel e entrar em acordo sobre carências e multas”, diz Mark Turnbull, diretor de locação do Secovi-SP.

“Quem acha que está pagando um valor acima do de mercado deve procurar o proprietário ou a administradora para conversar e ver o que é possível baixar ou negociar”, afirma Roseli Hernandes, diretora da imobiliária Lello.

Segundo ela, os imóveis vazios já estão sendo disponibilizados para aluguel com preços mais baixos. Enquanto isso, as taxas de reajuste para os contratos vigentes, apesar de terem caído, continuam altas –acima da inflação do país (veja gráfico abaixo).

Ou seja, a menos que o locador esteja realmente disposto a reduzir o valor do aluguel, quase sempre vai ser mais vantajoso se mudar.

TENDÊNCIA

Dois fatores contribuíram para a queda no valor do aluguel em São Paulo. O primeiro foi a crise econômica, que tirou o apetite do consumidor pela compra da casa própria.

De janeiro a novembro de 2016, as vendas de imóveis novos caíram 30,3% em comparação com mesmo período de 2015, segundo o Secovi.

“O aluguel foi uma alternativa para o proprietário que não estava conseguindo vender o imóvel pelo preço que imaginava. Enquanto espera o preço subir, ele coloca a unidade para locação”, diz Edison Ferreira, presidente da imobiliária virtual Lokkan.

Além de vender menos os apartamentos já existentes, novas unidades entraram no mercado após um “boom” de lançamentos residenciais em 2013. Só naquele ano foram 34,2 mil unidades anunciadas, e mais 34 mil em 2014.

“Agora, esses imóveis estão começando a ser entregues e estimamos que, em média, 35% das unidades foram compradas por investidores [que pretendem alugar ou revender]”, diz Ferreira.

Profissionais do setor dizem que os preços dos novos contratos residenciais na cidade devem continuar baixos, mas há uma tendência de alta até o fim do ano caso a economia brasileira comece a se recuperar.

“Para 2017, o cenário é de pequena reação nos valores médios de locação, enquanto o IGP-M pode cair”, afirma Mark Turnbull.

De acordo com Hernandes, a previsão é que a retomada fique para o segundo semestre. “À medida que os meses forem passando, se a economia brasileira reaquecer e o otimismo voltar, a demanda por aluguel deve crescer, o que pode reduzir a margem de negociação do inquilino.”

CONTABILIDADE

Antes de se mudar é preciso considerar os gastos com eventual multa por rescisão de contrato –em geral, equivalente a três alugueis proporcionais aos meses restantes–, mudança e garantia exigida no novo imóvel (seguro-fiança ou depósito), explica Hernandes.

É possível negociar a retirada da multa após um ano de aluguel, desde que a mudança seja avisada com 30 dias de antecedência.

Artigo originalmente publicado na Folha de SP: http://www1.folha.uol.com.br/sobretudo/morar/2017/01/1851779-oferta-alta-e-precos-baixos-sao-trunfo-para-inquilino-negociar-o-aluguel.shtml